APARTMAN YÖNETİMİNDE ORTAK GİDERLER

 

 

APARTMAN YÖNETİMİNDE ORTAK GİDERLER NEDİR?

Apartman yönetiminde ortak giderler, ileride oluşabilecek sorunların önüne geçmek amacıyla apartman sakinlerinin arasında yapacakları bir sözleşme ile ortak kullanıma tabi bütün masrafları aralarında bölüşerek ödeme yükümlülüğü altına girmeleridir. Kat mülkiyeti kanununda sayılan ortak yerler ve giderlerin haricinde apartman sakinleri sözleşme ile ortak yerleri serbestçe belirleyebilir.

Apartman yönetimindeki ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıkça düzenlenmiştir;

1. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
2. Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
3. Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

Apartman yönetiminde ortak giderlere katılmak zorunludur. Her kat maliki gidere, kendi arsa payı oranında katılır. Katılmayan kat malikleri hakkında icra takibi başlatılabilir.

 

 

ORTAK KULLANIM ALANLARI YÖNETMELİĞİ NEDİR?

Kat Mülkiyetleri Kanunu'nun 43. Maddesinde düzenlenmiştir.

1. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
2. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

 

KAT MÜLKİYETİ KANUNDA ORTAK ALANLAR NELERDİR?

Apartman ve sitelerde ortak kullanım alanları: Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin dışında kalan ve ortaklaşa kullanıma açık olan kullanım alanlarıdır. Bu ortak kullanım alanlarına örnek vermek gerekirse;

• giriş kapıları
• kapıcı dairesi
• asansör
• merdivenler
• garaj
• otopark
• sığınak
• bahçe
• çocuk oyun alanları
• kalorifer daireleri
• kömürlük
• su depoları
• çatı ve bacalar
• yangın merdiveni vs.

Ortak kullanım alanlarıdır.

 

APARTMAN ORTAK GİDERLERİ NELERDİR?

Ortak giderler arasında;

• kapıcı
• kaloriferci
• bekçi
• bahçıvan
• ortak alanların bakım masrafları
• sigorta pirimler
• ortak yerlerin korunması, onarımı için yapılan giderler
• yönetici aylığı
• ortak tesislerin işetme giderleri

örnek olarak gösterilebilir.

  

KİRACI ASANSÖR TAMİRİNİ ÖDER Mİ?

Yargıtay’ın asansör tamir ücretini kat malikinin yani ev sahibinin ödeyeceği yönündeki kararları mevcuttur. ”Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.”

BAHÇE KATINDA OTURANLAR BAHÇEYİ KULLANABİLİR Mİ?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre bahçe katında oturanın bahçeyi kullanımıyla ilgili tapu da herhangi bir düzenleme bulunmuyor ise bahçe ortak alan kabul edilir. Bahçe katında oturan kat maliki de arsa payı oranında diğer kat malikleri ile ortak kullanım hakkına sahip olur.  Ancak tapu da özel bir düzenleme var ise bahçenin, bahçe katında oturan malike ait olduğu belirtilmiş ise bahçe katı sahibi bahçeyi istediği gibi kullanma hakkına sahiptir. Tapu da özel bir düzenleme yoksa bütün kat maliklerinin ortak rızası ile bahçenin kullanımı bir kişiye tesis edilir.

 

DÜKKANLAR ASANSÖR MASRAFINA KATILIR MI?

Asansör ortak kullanım alanı olması nedeniyle her malik arsa payı oranında katılım göstermek zorundadır. Bu nedenle aksi kararlaştırılmamışsa dükkanlar da kullanmamaları halinde bile olsa asansör masraflarına katılmak zorundadır.

DÜKKANLAR AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dükkanlar da dahil olmak üzere tüm bağımsız bölümlerin malikleri aidat ödemekle yükümlüdür. Taraflar aralarında anlaşarak dükkanların aidat ödemeyeceğini kararlaştırabilirler. 

YARGITAY KARARLARI

YHGK., 7.4.1982, E. 1981/6-499, K. 1982/334.

Kiracı, kiralananı kira sözleşmesinin özüne ve amacına uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür.

Y- 5. HD., 10.1.1977, E. 1977/8712, K. 1977/23.

Kat maliklerinin, halı silkeleyerek veya pis su akıtarak rahatsız edici davranışlardan kaçınmaları zorunludur.

 FY. 5. HD., 29.12.1969, E. 1969/6035, K. 1969/6648

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek onarım ve tesis yapamaz. Dairenin eklentisi durumunda olan terasa havuz ve çiçeklik yapabilir.

Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/ 3390, K. 1991/14352.

Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa dükkân cinsli bağımsız bölümün içkili bar olarak kullanılmasına Kanunî bir engel yoktur.

Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5791, K. 1987/ 8730

634 sayılı KMK'nda kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır

YHGK., 22.9.1993, E. 1993/18-417, K. 1993/ 514

634 sayılı KMK. Md: 19/2 gereğince, bağımsız bölüm maliklerinin ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapmaları, bütün kat maliklerinin onayına bağlıdır. Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer şartlan düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Kanunun 19'uncu maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızası veya 44'üncü maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan şartları bertaraf eden hükümler, yönetim planında bulunduğu takdirde, bunlar geçersiz olup kat mâliklerini bağlamaz.

Y. 18. HD., 25.4.1994, E. 1994/4794, K. 1994/5573.

634 sayılı KMK. md: 22/1 uyarınca; bağımsız bölümden bir kira sözleşmesine veya bir başka hakka dayanarak devamlı bir şekilde yararlanan kişiler de, gider ve avans borcundan bağımsız bölüm mâliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. 634 sayılı KMK.'nun hükümlerine göre kiracının sorumluluğunun kapsamı, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre değil, avans ve giderlerle ilgili olarak kat mâlikleri kurulunca alman kararlara ve yöneticinin KMK. md: 37'ye göre hazırladığı İşletme projesine göre belirlenir. Böylece, kiracı ile kiralayan arasındaki ilişki kira sözleşmesine göre, kiracı ile yönetim arasındaki ilişki de KMK. hükümlerine göre belirlenir.

Stajyer İrem ÇELİK